Недвижимость в ОАЭ в 2023: особенности покупки и стоимость жилья

Недвижимость в ОАЭ продолжает привлекать внимание инвесторов и тех, кто ищет комфортное жилье в одной из самых динамично развивающихся стран мира. Несмотря на интерес инвесторов к объектам по всей стране, другим эмиратам по-прежнему тяжело конкурировать с Дубаем.

В первом квартале 2023 года рынок недвижимости Дубая показал рекордные показатели с 2014 года: объем продаж составил 88,7 млрд дирхамов ОАЭ. В целом, рынок ощутимо растет с 2021 года. Для такого роста есть ряд причин:

• Правительство Дубая активно защищает интересы инвесторов, вводя изменения в законодательство для обеспечения прозрачности и быстроты сделок. Таким образом, инвесторы получают новые привилегии, находясь под защитой государства. 
• Международная политика ОАЭ и установление новых дипломатических связей способствуют росту экономики и потребности в жилье из-за увеличения населения из экспатов. 
• Данные по сделкам с недвижимостью публикуются Земельным департаментом Дубая, что очень ценно для инвесторов. Электронные контракты на вторичном рынке обеспечивают защиту прав продавцов и покупателей. 
• Застройщики предлагают привлекательные условия для покупки недвижимости, такие как беспроцентная рассрочка, гибкий график платежей и скидки.

Хотя рынок недвижимости имеет цикличность, Дубай переживает свой третий взлет. Цены на недвижимость в прошлом году увеличились на 16-19%, но ожидается дальнейший рост. Элитный сегмент недвижимости особенно востребован, и предложение не успевает за спросом. Средний и бизнес-классы также популярны. 

Главный тренд 2023 года – ультралюксовая недвижимость, стоимость которой выросла на 89%. Недорогой сегмент до 350 000$ также пользуется высоким спросом.

Рынок недвижимости Дубая продолжает расти из-за внутреннего спроса и зарубежных инвестиций, в том числе со стороны китайцев, которые постепенно наращивают активность после запретов на выезд в связи с пандемией коронавируса. 

Население Дубая растет благодаря миграции, с численностью в 3,5 млн человек в 2023 году и ожидаемой в 2040 году в 5,8 млн. Хотя цены на элитную недвижимость в Дубае ниже, чем в других значимых городах (таких как Лондон, Гонконг, Нью-Йорк), качество жилья и уровень жизни сопоставимы с лучшими мировыми стандартами.

Далее поговорим об особенностях покупки недвижимости в ОАЭ, популярных районах для инвестиций, а также стоимости жилья и сопутствующих расходах.

Кто может купить недвижимость в ОАЭ

В ОАЭ иностранные граждане, включая граждан РФ, имеют право на приобретение недвижимости. Однако стоит учесть, что правила покупки и ограничения могут варьироваться в зависимости от эмирата и района.

В Дубае и Абу-Даби иностранным инвесторам разрешено покупать недвижимость на правах собственности в определенных "особых зонах", которые утверждены правительством эмиратов. К таким зонам относятся, например, Дубай Марина, Пальма Джумейра, Даунтаун Дубай и другие.

Ниже представлен список популярных районов Дубая, где иностранцы могут приобрести недвижимость в собственность с разбиением на типы недвижимости:

Для покупки квартир	Для покупки вилл	Для покупки таунхаусов
Дубай Марина (Dubai Marina)	Пальма Джумейра (Palm Jumeirah)	Арабиан Ранчес (Arabian Ranches)
Даунтаун Дубай (Downtown Dubai)	Арабиан Ранчес (Arabian Ranches)	Дубай Хиллс Эстейт (Dubai Hills Estate)
Джумейра Лейк Тауэрс (Jumeirah Lake Towers, JLT)	Дубай Хиллс Эстейт (Dubai Hills Estate)	Мудон (Mudon)
Джумейра Бич Резиденс (Jumeirah Beach Residence, JBR)	Мудон (Mudon)	Рехам (Reem)
Бизнес Бэй (Business Bay)	Джумейра Гольф Эстейтс (Jumeirah Golf Estates)	Таун Скуэр (Town Square)
Дубай Спортс Сити (Dubai Sports City)	Эмиратс Хиллс (Emirates Hills)	Акойя Оксиджен (AKOYA Oxygen)
Аль Фурджан (Al Furjan)	Аль Барари (Al Barari)	Дамак Хиллс (DAMAC Hills)
Мейдан (Meydan)	Таун Сквэр (Town Square)	Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle)
Дубай Крик Харбор (Dubai Creek Harbour)	MBR Сити (MBR City)	Джумейра Вилладж Трайангл (Jumeirah Village Triangle)
Вьюз (The Views)	Дубай Силикон Оазис (Dubai Silicon Oasis)	Дубай Силикон Оазис (Dubai Silicon Oasis)

Учтите, что этот список может меняться с течением времени и с развитием новых проектов. Профессиональные агенты по недвижимости в Everhomes предоставят актуальную информацию о доступной к покупке недвижимости в Дубае.

В других эмиратах, таких как Шарджа, Аджман и Рас-эль-Хайма, правила более строгие, и иностранным гражданам может быть разрешено приобретать только право долгосрочной аренды недвижимости (обычно на 99 лет).

В какое жилье сейчас инвестируют в ОАЭ

Инвестиции в недвижимость ОАЭ сейчас претерпевают некоторые изменения, и в этом разделе мы рассмотрим, в какие типы жилья инвесторы сегодня вкладывают свои средства.

Элитное жилье

Элитная недвижимость продолжает оставаться востребованной в ОАЭ, особенно в Дубае. Благодаря растущему спросу, инвесторы с большим капиталом предпочитают вкладываться в дорогие апартаменты и виллы, ожидая при этом хорошей рентабельности и стабильного роста стоимости объектов.

Готовое жилье

Инвесторы в ОАЭ стали отдавать предпочтение готовому жилью, такому как апартаменты и виллы, готовые к заселению. Это объясняется тем, что такие объекты позволяют быстрее получить доход от аренды и, таким образом, повышают доходность инвестиций.

Вторичный рынок

В последнее время наблюдается рост сделок на вторичном рынке жилья. Вторичный рынок предлагает больше возможностей для инвесторов, так как здесь можно найти готовые объекты с хорошей инфраструктурой и удобным расположением. Кроме того, зачастую жилье на вторичном рынке можно приобрести по более привлекательным ценам по сравнению с новостройками.

Строящаяся недвижимость

Несмотря на замедление роста цен на строящуюся недвижимость, инвесторы продолжают вкладываться в проекты на ранних стадиях строительства. Такие инвестиции обещают высокую доходность при удачном выборе объекта и благоприятных условиях рынка.

Премиальные виллы в Абу-Даби

Абу-Даби также привлекает внимание инвесторов, особенно на рынке премиальных вилл. В районах, таких как остров Саадият и пляж Аль-Раха, цены на некоторые объекты выросли на 8-10% в 2022 и 2023 годах. Это свидетельствует о том, что инвесторы видят потенциал в этих районах и готовы вкладывать свои средства в премиальные объекты недвижимости. Некоторые виллы с 2020 года выросли в цене почти на 25%, что свидетельствует о стабильном росте стоимости и хороших инвестиционных возможностях.

Недвижимость у воды

Объекты недвижимости, расположенные вблизи пляжей или морских каналов, всегда были привлекательными для инвесторов. В ОАЭ, особенно в Дубае, такая недвижимость считается особенно престижной и может предложить высокую доходность от аренды, а также стабильный рост стоимости.

Апарт-отели

Апарт-отели также становятся популярным объектом инвестиций в ОАЭ. Инвесторы видят в них возможность получения стабильного дохода от аренды, поскольку апарт-отели предлагают гостям комфортное проживание с услугами гостиницы и, как правило, располагаются в удобных и живописных районах.

Офисная недвижимость

Офисная недвижимость также остается востребованной для инвестиций, особенно в бизнес-центрах Дубая и Абу-Даби. С развитием экономики ОАЭ и ростом международного бизнеса, спрос на качественные офисные помещения продолжает расти, что создает возможности для инвесторов.

Популярные города и районы при покупке жилья в Эмиратах

При покупке недвижимости в ОАЭ, инвесторы и покупатели обращают внимание на определенные города и районы, которые предлагают максимальный потенциал для роста стоимости и стабильного дохода от аренды. Вот несколько из самых популярных городов и районов для покупки жилья в Эмиратах:

1. Дубай

Дубай остается лидером по популярности среди покупателей и инвесторов. Самые востребованные районы Дубая включают:

• Dubai Marina: Этот район привлекателен своей инфраструктурой, множеством ресторанов, кафе и магазинов, а также великолепными видами на море и город.
• Palm Jumeirah: Искусственный остров в форме пальмы предлагает роскошные виллы и апартаменты с видом на море, а также многочисленные объекты развлечений и отдыха.
• Downtown Dubai: В самом центре Дубая, где находится знаменитый Бурдж Халифа и торговый центр Дубай Молл, этот район предлагает роскошные апартаменты и отличные возможности для инвестиций.

2. Абу-Даби

Столица ОАЭ также пользуется большим спросом на рынке недвижимости. Популярные районы в Абу-Даби включают:

• Al Reem Island: Расположенный недалеко от делового центра города, этот район предлагает современные апартаменты с видом на море и отличной инфраструктурой.
• Saadiyat Island: Этот остров является культурным и образовательным центром Абу-Даби, где расположены музеи, университеты и пятизвездочные отели. Виллы и апартаменты на Саадияте пользуются высоким спросом. Здесь стоит присмотреться к проекту Saadiyat Lagoons.
• Yas Island: Развлекательный район с парками развлечений, гоночной трассой и полями для гольфа, Яс-Остров предлагает разнообразные варианты жилья, включая апартаменты и виллы, окруженные многочисленными развлечениями и отдыхом. В данной локации также есть ряд стоящих проектов, например Perla 1 и Perla 3.

3. Шарджа

Шарджа является культурной столицей ОАЭ и третьим по величине городом страны. Популярные районы Шарджи включают:

• Al Majaz: Расположенный вдоль береговой линии, этот район предлагает жилье с видом на воду и хорошей инфраструктурой, включая парки, рестораны и магазины.
• Al Nahda: Благодаря своему расположению недалеко от границы с Дубаем, Аль Нахда предлагает доступное жилье с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.

4. Рас-эль-Хайма

Рас-эль-Хайма - один из семи эмиратов, известен своими пляжами, горами и культурным наследием. Популярные районы Рас-эль-Хайма включают:

• Al Hamra Village: Интегрированный район с гольф-курортом, мариной и пляжами, Аль Хамра Виллидж предлагает разнообразные варианты жилья, включая апартаменты, таунхаусы и виллы.
• Mina Al Arab: Расположенный на побережье, этот район предлагает разнообразные варианты жилья в окружении красивых ландшафтов, прогулочных зон и торговых центров.

Сколько стоит недвижимость в Дубае: покупка и аренда

Стоимость недвижимости в Дубае может значительно варьироваться в зависимости от района, типа объекта и его класса. В среднем, покупка и аренда недвижимости в Дубае обходятся в следующую сумму:

Покупка недвижимости в Дубае

• Квартиры: стоимость квартир начинается от 125 000 долларов США.
• Таунхаусы: стоимость таунхаусов начинается от 300 000 долларов США и может достигать нескольких десятков миллионов долларов в зависимости от местоположения, размера и роскоши.

Это интересно! Один из самых дорогих лотов, проданных в Дубае в 2023 году, — апартаменты в Bulgari Lighthouse на пальме Джумейра за $112 млн.

Аренда недвижимости в Дубае

• Апартаменты: средняя стоимость аренды 1-комнатных апартаментов составляет от 1000 до 2000 долларов США в месяц, 2-комнатных - от 1500 до 3000 долларов США в месяц, 3-комнатных - от 2500 до 5000 долларов США в месяц и выше.
• Виллы: стоимость аренды вилл может начинаться от 5000 долларов США в месяц и достигать 30 000 долларов и выше, в зависимости от размера, местоположения и уровня комфорта.

Стоимость недвижимости в Дубае зависит от множества факторов, и цены могут сильно варьироваться. Обратитесь к специалистам Everhomes для получения актуальной информации и помощи в выборе подходящего объекта.

Стоимость содержания недвижимости

Содержание недвижимости включает в себя ряд расходов, которые владелец должен учитывать при покупке или аренде жилья. Вот некоторые из основных расходов, связанных с содержанием недвижимости:

Налоги

В ОАЭ отсутствует налог на недвижимость в привычном понимании, также нет никаких муниципальных сборов и подоходного налога от сдачи объектов в аренду. В Дубае муниципальный налог в размере 5% уплачивается арендатором.

Коммунальные платежи

Коммунальные платежи можно разделить на две основные группы:

1. Платежи за содержание дома и придомовой территории

Собственники квартир и домов в Дубае обязаны уплачивать ежегодные взносы на содержание жилья, которые включают в себя плату за охрану и уборку территории, вывоз мусора, пользование лифтом, бассейном, тренажерным залом, а также ремонт мест общего пользования. Такие платежи могут составлять от 70 до 500 дирхам за кв. метр в год.

Стоит отметить, что в Дубае благоустройство даже в недорогих районах и комьюнити очень высокого качества, а в жилых комплексах, как правило, предусмотрено много удобств: детские площадки, озеленение, места для занятий спортом, бассейн и даже сауна.

2. Платежи по счетчикам

Эти расходы несут непосредственно сами жильцы. Размер платежей за воду, электричество и кондиционер зависит от показаний счетчиков.

Интернет и телевидение

Жилые комплексы в Дубае сдаются с уже подведенным высокоскоростным Интернетом. Достаточно определиться с провайдером и подключить услугу. Стоимость интернета и телевидения составляет от 80 до 120 долларов в месяц.

Примерных расходы на содержание квартиры метражом 85 кв.м. составляют от 3 000 до 12 000 долларов США.

Расходы при продаже недвижимости в ОАЭ

При продаже недвижимости в ОАЭ продавцы сталкиваются с рядом расходов, которые необходимо учесть при определении общей стоимости сделки. Некоторые из основных расходов при продаже недвижимости включают:

• Комиссия агентства недвижимости

Эта комиссия уплачивается агентству, которое занимается продажей вашей недвижимости. Обычно комиссия составляет около 2% от стоимости сделки, но может варьироваться в зависимости от условий контракта с агентством.

• Налог на переход права собственности

В Дубае ставка составляет 4% от суммы сделки, а в Абу-Даби - 2%. Как правило, этот налог платится покупателем, но в низких фазах рынка, когда спрос меньше предложения, эта сумма может делиться пополам между продавцом и покупателем или даже уплачиваться полностью продавцом.

Резидентская виза при покупке недвижимости в Дубае

При покупке недвижимости в Дубае стоимостью свыше 1 миллиона AED (около 272 000 долларов США), покупатель может подать заявку на получение резидентской визы.

Получение резидентской визы при покупке недвижимости в Дубае предоставляет инвесторам множество преимуществ, таких как возможность проживания в стране, доступ к медицинским услугам, образованию и возможность открытия банковских счетов. Однако стоит учесть, что резидентская виза не предоставляет права на работу в ОАЭ без соответствующей рабочей визы.

Как купить недвижимость в ОАЭ

Для покупки недвижимости в ОАЭ необходимо обратиться в агентство, которое поможет подобрать подходящий объект, провести предварительную проверку и оформить сделку. В Everhomes вы получите всестороннюю поддержку!

Купить недвижимость в Дубае можно, следуя этим основным шагам:

1. Выберите агента по недвижимости, который поможет вам найти подходящий объект и проведет сделку.
2. Убедитесь в чистоте и правомерности прав собственности на выбранный объект, проверьте документы продавца и отсутствие обременений на недвижимость.
3. Подпишите договор купли-продажи (Memorandum of Understanding, MOU), в котором указаны основные условия сделки и определены обязательства сторон.
4. Составьте и подпишите договор передачи прав (Sales and Purchase Agreement, SPA) с продавцом, который описывает все условия сделки и передачи прав собственности.
5. Оплатите полную стоимость недвижимости и проведите процедуру передачи прав собственности в регистрационном органе (Dubai Land Department).
6. Завершите процесс регистрации недвижимости на свое имя, оплатив соответствующие сборы.

После выполнения всех шагов вы станете полноправным собственником недвижимости в Дубае.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Дубае

Из плюсов можно выделить высокий уровень комфорта, развитую инфраструктуру, стабильный рынок недвижимости.

К минусам можно отнести сравнительно высокие расходы на содержание недвижимости, жаркий климат, некоторые ограничения в выборе мест для покупки недвижимости для иностранцев.

Что проверить перед покупкой квартиры в ОАЭ

Перед покупкой квартиры в ОАЭ стоит проверить состояние объекта, наличие разрешений на строительство и эксплуатацию, а также оценить инфраструктуру района и уровень управления домом.

FAQ

Может ли покупатель недвижимости в Дубае получить ВНЖ?

Да, при покупке недвижимости стоимостью свыше 1 миллиона AED.

Какие документы нужны для покупки недвижимости в Дубае?

Для покупки недвижимости в Дубае потребуются следующие документы:

1. Паспорт покупателя, а также паспорт супруга или супруги (если применимо). Они потребуются для заключения договора купли-продажи.
2. Виза (если применимо): В некоторых случаях иностранцев просят предоставить копию своей визы.
3. Договор купли-продажи (Sales and Purchase Agreement, SPA): Это основной документ, который описывает условия сделки между покупателем и продавцом, включая описание недвижимости, цену и условия оплаты.
4. Документы на недвижимость: Вам нужно будет проверить документы, подтверждающие право собственности продавца на покупаемую вами недвижимость.
5. Документы на ипотеку (если применимо): Если вы планируете использовать ипотечное кредитование для покупки недвижимости, вам потребуются документы, подтверждающие вашу финансовую состоятельность, кредитную историю и одобрение банка.
6. Нотариальное заверение: В некоторых случаях вам может потребоваться нотариальное заверение документов.
7. Квитанции об оплате: Позаботьтесь о том, чтобы у вас в наличии были все квитанции об оплате регистрационных сборов, агентских комиссий и т.д.

Этот список может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств и требований законодательства, поэтому рекомендуем обратиться к профессиональному агенту по недвижимости. В Everhomes вам с радостью помогут на всех этапах сделки.

Стоит ли покупать недвижимость в ОАЭ?

Да, на рынке недвижимости ОАЭ достаточно хороших предложений для комфортного проживания и выгодного инвестирования. Устойчивый спрос на недвижимость, высокая ликвидность объектов, а также восстановление экономики Эмиратов позволяют прогнозировать дальнейший рост цен на недвижимость в этой стране.

Сколько стоит недвижимость в Дубае?

По данным Земельного департамента Дубая, средняя цена квадратного метра жилья в Дубае составляет 3 175 USD, средняя цена квартиры — 453 000 USD, а дома — 626 000 USD. 

Что дает покупка недвижимости в Дубае?

Комфортное жилье, возможность получения резидентской визы, инвестиционный потенциал.

Можно ли гражданам РФ купить квартиру в Дубае?

Да, граждане РФ могут приобрести недвижимость в Дубае, соблюдая местное законодательство и правила приобретения объектов.